第二章
章进跟着朱涛先去移动营业厅办了一张上海的手机卡,然后回店到秘书那登记了手机号,就去海风小区了。进了小区,朱涛就介绍说:这个小区是2009年竣工的,今年很多房子就满五年了。章进问:什么是满五年?朱涛说:就是产证办下来满五年。章进问:这个有什么用吗?朱涛说:房子满五年,像我们这边的房子就可以免掉增值税了,像100万的房子,就能省掉5.5万的税。章进说:这么多啊。朱涛说:我们这边是郊区,房价还算是低的,要放到市区,几千万的房子,光交税就是几百万,就是说,现在有人送你一套几千万的房子,你还交不起这税去过户呢!章进问:房子还有什么其它税吗?朱涛说:这个许店会给你讲的。我现在给你讲一下这个小区,该了解什么。说着走到一块牌子前,说:一般来说,每个小区大门口进来不远的地方就会有这个小区平面图,你可以先照着画。你看这个小区,总共是152个号,一号到55号是小高层,也就是电梯房。56号到130号是叠加别墅,131号到152号是联排别墅。我们这个小区目前的均价在一万五左右。小区的物业费呢,你看这边有个物业,你可以去问。顺便记一下物业公司的名字。有些物业公司是品牌的,比如万科物业,我们这个小区是海风物业,不知名的物业,不过买在这边的客户也没那么讲究。我带你到里面看看。......你看这个是总高15层的小高层,你要知道多少层,可以在外面一层一层的数,也可以进到电梯去看,电梯里有楼层按钮。这个小高层是一梯三户的,也就是说一部电梯,一层有三户人家,你跟我进来,.....你看,这个写着101,中间是102,这边就是103,我们进的这栋是2号楼,那么这个房号就是2号101,2号102,如果是二楼,那么就是2号201,2号202。101,201,301往上户型都是一样的,102,202,302往上户型又是一样的。.......你再看这个总高四层的房子,这个是叠加别墅,一楼二楼为一户,三楼四楼为一户,比如这个58号,就四户人家,分别是58号101,102,这下叠加,201,202这是上叠加。.....,这个就是联排,总高三层,一号一户,这边是四个号为一栋,你看,这个131,132,133,134四个号连在一起,就是四户人家,这个叫四联排,然后这个131号和这个134号就是东边套和西边套,一般这个边套要比中间套贵。因为边套的花园大些,采光也好些。如果是两个号连在一起为一栋的,那么就叫双拼,单独一个号为一栋的,就是独栋。这个小区没有双拼和独栋。.....
朱涛把他知道的都一五一十的传给章进。章进拿着本子写下来,问:朱师兄,你这些都是谁教你的?朱涛说:是何静师姐跟我说的。章进问:她是你师傅?朱涛说:不是。章进问:那你师傅是谁?朱涛说:章勇。章进说:章师兄看样子做了很久,应该很厉害吧。要不我跟许店说一下,我也拜章勇为师傅,这样我们就是同门师兄弟了。朱涛说:我不该说师傅的坏话,但你最好不要找他做师傅。章进问:为什么?朱涛说:章师傅不爱教,你问一句他教一句,这个也没什么,主要是他品性不好,章进问:怎么了?朱涛说:我之前还有一个师兄,他去年年底走了,他走的时候跟我说,说章师傅抢他客户,还在外面做私单。许店来这个店不到半年,管不住章师傅,所以他就不想干,就去其它公司了。章进问:什么是私单?朱涛说:就是把客户和业主约到外面成交,他吃独食。章进说:这个老板知道不开除他吗?朱涛说:老板只是听闻,没有证据。不过我看章师傅也在这个店做不了多久了。章进问:你怎么知道?朱涛说:我也是听说的。章进问:那我们店里谁比较好,我该拜谁做师傅呢?朱涛说:其实何静师姐不错的,但她现在有个问题,我建议你还是找彭昆师兄。章进问:何师姐有什么问题呢?朱涛问:你是想长久干这行吗?章进说:这个我也不知道,只是章总干这行挣了不少钱,在我们村里算是首富了,所以我爸妈都觉得这行能挣钱。我去年高中毕业,去厂里做了小半年,工资少不说,还累的要死。朱涛说:房产这行肯定比在厂里挣得多,但我们花的也多,要真的想挣多一些,还是要多熬几年,这个行业是靠积累的,所以行业有句话叫剩者为王,剩下的剩,别人走了,他的资源就是你的。你呆的越久,资源就越多,自然就越能卖出房子。不过前期还是比较难熬的,我都三四个月了,买卖还没破蛋呢,只是开了几单租赁。章进说:朱师兄,你说的对,这行还是要看谁能坚持,你不要急,一定会开单的。朱涛说:这个也要看缘分了。对了,许店有给你指定师傅吗?章进说:没有啊。许店说,让自己先选,我没有合适的他再指定一个。朱涛说:那建议你还是找彭昆师兄吧,他这个人好说话,而且家人都在这边,应该是会长做的。章进说:那你的意思是何静师姐不会长做吗?朱涛说:店里现在有两对在谈恋爱的,第一对就是许店和秘书。第二对就是何静和晓明师兄。章进问:晓明师兄不是何静的师傅吗?朱涛笑了一下说:恋爱还管什么师徒。只是晓明师兄比较花心,长的还不错,又能挣钱,何静师姐长相平平,我看晓明师兄只是随便玩玩,最近有传出他们要分手的消息,如果分手了,何静师姐肯定会离职的。这也就是我刚才说何静师姐有点问题的原因。章进说:店里好复杂。朱涛说:不是店里复杂。是你刚学校出来,太纯洁了。每个地方都是一样的,有人的地方就有江湖,江湖就是有恩有仇,有爱有恨,简单点说就是有朋友有敌人。章进说:我愿意跟朱师兄做朋友。快十二点了,我请师兄你吃顿饭吧。朱涛说:吃饭可以啊,不过中午许店应该会请你吃饭。说不定还会叫上我。章进说:你怎么知道?朱涛说:每个新来的业务员他都会在第一天请吃饭的。许店这个人是很好的,脾气好,不怎么骂人,而且有能力,谈案子很强,你可以多多向许店学习。你是章总的老乡,跟他也是老乡,他应该会对你更好一些。章进说:嗯,要多学习。两人在小区里边走边聊,看看时间快到十二点了,就回到店里,发现许店和章勇师兄在会议室里交谈。
会议室里,章勇说:现在客户的意思是,价格可以不谈,但没见到业主之前不愿意付意向金。不知道是因为小心谨慎还是被其他人说了。许常斌说:客户这边是一定要付意向的,不然这个差价根本吃不下来。你看这样办,客户有没有跟其它公司的人看过房子?章勇说:应该是有过的。许常斌说:那好,那就分两步走,我先叫何静用小号冒充其它公司跟他推荐房子。推荐一套价格高些的,除了晓明这套房子,不是还有一套同户型挂牌138万的嘛,这套房子其它公司也有的,就推荐这套,让客户知道我们这套房子是最便宜的。第二步,你吃完吃饭,大概两点钟左右再给客户打个电话,就说这套房子现在店里有其它同事也有客户想要,如果他不付意向,等别人付了,他就没有机会了。章勇说:万一客户说那让你们同事的客户先谈好了,怎么办?许常斌说:我叫何静推荐了更高价格的房子,客户心理明知我们这套是性价比最高的,还说那样的话,那就说明客户不是很喜欢,但凡客户有百分之六七十喜欢,就不会说那样的话。当然,万一客户真那样说,那时可以再圆回来,就说同事的客户去拉取了社保,发现有补缴了四个月,补缴是不算的,所以同事客户没有购房资格。反正现在这个房子是我们独家的,你客户不要,肯定会有其它客户要的。你把客户姓名和手机号发给我,出去把何静叫进来。章勇打开门的时候,许常斌正好看到章进和朱涛站在门口,就说:你们两个吃了吗?朱涛说:没有呢,刚跑完一个盘,回来跟你汇报一下。许常斌说:那这样,你带章进先去隔壁的徽菜馆点三四个菜,我等下就过来。朱涛说:好。说完得意的看了一眼章进,带着他直奔饭店。
何静进了会议室,关上门,说:许店,什么事?许常斌说:要你打个无间道。何静说:怎么打?许常斌说:你假装是道恒地产的,给客户推荐一套高桥花园的房子,126平米,152万,精装修的,客户会说太贵了,预算不够,那你再问客户想要什么样的,对方如果问海风小区有什么好房子吗?你就推荐一套135万的毛坯下叠加,说挂牌价138万,底价135万,是目前该小区同户型里面性价比最高的了,如果对方说,小区还有一套132万的,你就说这是不可能,如果真有,你干嘛不买呢,就当做不信他的话。明白了吗?何静说:那客户要问我号码怎么来的,那怎么说?许常斌说:那就说是以前的一位师兄给的,这个师兄现在不在这里干了。如果客户还纠结这个问题,你就说都是给你推荐房子的,不要在意那些,岔开话题就是了。何静说:好。许常斌在一个小号上拨好号码,说:客户姓李,李先生。说完就拨了出去。何静接过手机,放在耳边,手机大概响了十几秒,有一个男人接了电话,问:哪位?何静说:李先生,您好!我是道恒地产的,我姓刘,您可以叫我小刘。现在高桥花园小区出来一套126平米,精装修,价格只要152万的房子,您有兴趣看看吗?对方问:我没跟你看过房子。何静说:是的,您之前跟我一个师兄看过房子,他现在不在这边干了,就把您的号码给了我。您有时间过来实地看看房子吗?对方说: 这个房子是几楼的?何静说:楼层很好的,是十楼的。业主自己住,保养还不错。业主跟我很熟的,看房一般都是方便的。对方说:这个价格有点高了。首付不够。何静说:那您是想要一个什么样的房子的?我给您推荐几套。对方犹豫了一下,说:海风小区的下叠加有吗?何静说:那正巧。刚挂牌一套毛坯下叠加,138万,这个房子以前是我们租掉的,现在只给我们店里看房,而且底价135万,这个价格只有我们这里有,性价比很高,您有兴趣的话赶紧过来看看!我们好多同事在推荐这套房子。对方说:你说的这个房子价格有点高吧,上次小区门口的远桥地产给我推荐了一套132万的房子,说价格还可以谈。何静说:那肯定是骗您的,是为了吸引您过去看房,等您去的时候,又会说这个房子卖掉了或者不卖了,这个套路我们很清楚的。对方说:没有吧,我老婆实地去看过了。何静说:如果真有,那您怎么没买呢?对方说:这个你不用管。何静说:李先生,我肯定管不了您啊!不过真有这么便宜的房子,您看这样行吗?您既然看不上,您跟我说下房号,我手上正好有这么一个预算的客户,我给您五百钱,您看呢?对方说:那不行,我跟别人看的房子,怎么能跟你说呢。你们中介费怎么收?何静说:两个点。对方说:不能打折吗?何静说:你跟别人看,跟我买,那肯定可以打折啊,反正是白捡的。您要跟我买吗?对方犹豫了一下,问:能打折多少?何静说:这个要去申请,您确定要跟我买,我现在就去申请。对方说:不用了。挂了电话。
许常斌说:何静,你这个电话打的很好,有进步。你看到没有,客户都想省钱,其它公司佣金能打折,客户就想跳单。所以,在房源维护上,一定要用心,只要业主向着我们,客户就逃不掉。这个客户最后为什么挂了电话,就是知道这个房子在其它地方买不到。所以说,客户的话是不能信的。一定要多方求证。何静说:知道了,许店。许常斌说:还没吃吧,跟我一起吧。何静说:不用了,许店,我叫了外卖。许常斌说:那好。那你出去吧。何静出了会议室,许常斌给章勇发微信语音,说:章勇,刚叫何静打了电话。客户还是中意这套房子的,你等下大胆的逼一下,让客户今晚就过来。另外,客户可能想佣金打折,这点你还是要铺垫一下。坚决顶住。
朱涛和章进已经坐在饭店里,点好了三荤一素,章进不还意思点,都是朱涛点的。等上菜的时候,章进问:我们店是不是要开单了?朱涛说:章师傅有个诚意客户,年前就搞了,好像过完年才首付到位。章进说:应该能成吧。朱涛说:成是没有问题的,说到这又凑近章进耳边说:可能要吃点差价。章进有点吃惊,说:这个怎么吃啊。客户和房东能同意吗?朱涛说:这个我就不知道了,我也不会操作,反正有店长在。他们会搞。章进说:这样做不好吧。朱涛说:能挣钱就是好的。许店来了......。许常斌走到饭店,找到两人所在位置,坐了下来,说:菜都点了吗?朱涛说:点好了。许常斌说:肯定都是你点的。朱涛笑了一下,说:我问了章进,他说都吃的。许常斌对着章进说:上午跑了哪几个小区?章进说:上午去办卡的时候,花了不少时间,所以只跑了一个小区。许常斌问:小区名叫什么?章进想了一下才说:海风小区。许常斌问:在哪条路上?几弄?章进说:欣镇路800弄。许常斌说:小区里面有多少号?章进说:156号。许常斌说:几号到几号是小高层,几号到几号是叠加,几号到几号是联排?章进张了一下嘴,话到嘴边才发现自己忘记了,有点脸红的说:许店,有点忘记了。许常斌笑着说:没事。这个是基础,不是今天记住就行的,要常常去记。最后要达到业主报一个房号,我们就知道位置和户型。并且说出这个位置和户型的优缺点,只有这样,业主才会相信我们的专业,才能相信我们的报价。等下吃完饭,你单独去把剩下的小区跑完。五点之前回店里,我要提问你的。晚上,如果我不谈案子,我就教你一些房产知识,如果我要谈案子,你就坐在朱涛边上,刚好他旁边有个空位,你听他打电话,学习一下。章进说:好,许店。这时,菜上来了,三人开始吃饭。
https://www.biqivge.cc/book/68782584/83284829.html
请记住本书首发域名:biqivge.cc。笔趣阁手机版阅读网址:m.biqivge.cc