第225章 【储备土地】

　　恒大地产的办公室，林荣亨翻完恒大地产的土地储备资料后，忍不住露出一丝笑意；恒大地产目前土地储备达720万平方尺，虽然有一半多都是新界的土地，都也足够吊打华资地产五虎。

　　其中新界的土地储备或换地权益书，所占的土地储备有430万平方尺，九龙和本岛土地储备达290万平方尺。

　　新界的土地有个特地,  那就是容积率高，同样大小的地皮，所建的房屋要少一半；九龙和本岛由于土地少，容积率就相对较大，所以在这两个区经常会看见楼房是连一栋接一栋的。

　　720万平方尺的土地储备是一个什么样的概念，以前世一直是土地储备榜首的新鸿基为例，他在1984年的土地储备为1140万平方尺,  平均地价为不到200平方尺，同样新界的地皮占据大半。

　　恒大地产如此庞大的地皮储备，并不表示在1976年至1979年这几年不再购买地皮，相反依旧会大量购买地皮；到中英谈判的时候，恒大地产还会大量抄底，这样中英谈判结束的土地储备将达到3000万平方尺的土地储备，这是林荣亨规划的一个重要方案。

　　所谓土地储备，并不表示一直不做开发，而是所有暂时没有开发地皮的总计。

　　恒大地产在1975年下半年，开盘的楼盘就会突然暴增一倍，预计全年销售的楼宇面积可达100万平方尺（1800套上下），销售额可达2亿多港币，纯利约9000万港币。恒大地产要在1979年的时候,  全年地产纯利达到10亿港币以上。

　　林荣亨之所以如此自信，是因为了解地产的走势,  目前本岛的房价仅200港币多一点,  但在1981年的地产高峰时期，本岛的房价将涨至1300港币，这其中的涨幅才是林荣亨的底气。

　　....

　　恒大地产三剑客来到林荣亨的办公室,  见林荣亨在写着什么，便安心的喝茶等待。

　　良久，林荣亨抬头，并将稿子递给三人。

　　林荣亨说道：“淘大花园的补地价1.1亿港币，地皮价格1.38亿港币，这个项目我们就已经投资了2.5亿港币，后期建筑费我预估了一下，差不多需要6亿港币。所以我想了想，还是分四期完成，第一期为A-F座，第二期为G-K座，第三期为L-P座，第四期为Q-S座。整个项目，将在1982年全部竣工，历时八年。”

　　淘大花园打算修建高密度的屋苑，划分为A至S座，共有单位4850个，单位建筑面积由400平方尺至700平方尺不等。港九闹房荒,  修建的密度自然低,  这是港府所允许的，林荣亨不可能置公司股东利益于不顾，而且当什么善人。当然了，密度高意味着房价低，密度低意味着房价高，这也是为了顾客考虑。

　　张若怀说道：“停车场及住户休憩的地方，只能通过修建平台来解决了！”

　　林荣亨点点头，说道：“商业部分也是修建平台来解决。”

　　大家就这个楼盘的设计方案，讨论出一个初步方案，后期就需要设计师来完成；目前才五月份，明年初预计第一期项目就可以开工了，1977年就可以入伙了。

　　整个淘大花园预计可以提供300万平方尺，预估平均售价600港币每平方尺，总销售额为18亿港币，恒大地产光这个项目就可以获得7亿港币的纯利。

　　恒大地产这一波行情中，除了淘大花园外，还有一个赛西湖地块和太古山谷1号地块，需要开发。

　　赛西湖地块将修建一个高档住宅区，虽然总体面积高达86万平方尺，但为了考虑融入景区和是山脉，港府不可能让你修建密度大的小区；所以，林荣亨的计划是修建10幢24层高的住宅大厦，总共楼面面积为130多万平方尺，每个住宅单元面积为800平方尺到1200平方尺，约1500个住宅单元。

　　整个项目的住宅部分，可谓恒大地产带来2亿港币的利润，以及恒大地产收获了一个长期的集休闲、运动、游玩为一体的大型活动场所（收费）。这块地皮仅花了8000多万港币，可谓非常的划算。赛西湖地块预计在1977年开始动土，1978年开始销售。

　　太古山谷1号地块，总面积约20万平方尺，靠近太古城；林荣亨的计划是修建12幢28层至32层的住宅大厦，可提供约170万平方尺的住宅楼宇；总计约2800个住宅单元，每个单元在500平方尺至700平方尺。预计售价均价在700港币左右，总销售额可达12亿港币，利润也有个4亿港币的样子。

　　这三个项目，可谓恒大地产带来13亿港币的短期利润，长期利润也是一笔很大价值的资产。

　　简单的做个比较：前世，新鸿基在1981年的纯利只有5.5亿港币。

　　仅仅三个项目，差不多就是新鸿基在1979年至1981年这三年的总利润之和。

　　.....

　　5月中旬。

　　恒大地产的‘商厦重建计划’的第一幢大厦——励精大厦正式开业，满租率为98%；励精大厦位于皇后大道中88号，楼高为28层，楼面面积为36万平方尺。

　　原励精大厦是恒大地产在1970年8月上市前购买，旧厦仅花了1600万港币；若是在1973年地产高峰时，这座大厦价值将高达4500万港币以上；励精大厦重建的建筑费为8000万港币，由于在兴建的过程中，爆发了石油危机，香江的一些物价暴涨了20%左右，导致建筑费比语气高了1000万港币。

　　也就是说，恒大地产的‘商厦重建计划’原定在8亿港币的建筑费（11幢大厦），最终可能将高达10亿港币。

　　不过建筑费上升的同时，租金也在上涨，励精大厦第一年的租金为1700万港币，抛出管理费等，年盈利约在1500万港币；按照林荣亨的预测，励精大厦在1980年的租金可达4000多万港币，年纯利可达4000万港币。

　　由于是贷款兴建，贷款资金为6000万港币，两年利息就高达1500万港币。再按照旧厦价值4500万港币计算，总计成本应为1.4亿港币；在地产疯狂上涨期，也需要五到六年才能回本。

　　比发展物业两到三年回本，慢了一倍；不过收租物业是一项长期投资，若是在资金的允许下，一般公司都会选择占比20%左右的投资；再高的话，就很容易造成资金冻结，以及风险的不确定性。

　　林荣亨之所以敢如此大手笔投资，那是因为知道未来的地产走势，换做其他地产公司，他们断然不敢这样冒进。

　　各大承租户兴高采烈的搬家新的写字楼，这是一种自信，能在中环承租甲级写字楼，绝大数都是有实力的公司，是实力的象征。

　　林荣亨对身边的张若怀说道：“这一波地产涨幅看来要起来了，租金方面你可得注意了，都是一年一签，对于优质客户有一些优惠比例。”

　　张若怀点点头，说道：“恩，租约部早已经将你当初的话，视为部门规章制度，不会再出纰漏的。”

　　林荣亨这才放心下来，随着恒大地产一幢幢商业大厦投入市场，势必要加强租约部的管理。

　　恒大地产投资10亿的建筑费，用于商厦重建计划，加上原来大厦的成本，这对华资地产来说，差不多就是他们公司的总投资了，在同等期限内。

　　而据林荣亨所知，1981年地产高峰时期，中环甲级写字楼的月租金为28港币左右；而恒大地产那个时候足足有400万平方尺的商业大厦，就算按照平均18港币计算（中环仅5幢大厦），一年租金都可达8亿港币。


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