第十三章 规律
“外行看热闹，内行看门道！要在房地产行业成为‘内行’，就要掌握房地产市场变化的规律，乃至n多条规律。庖丁解牛，要熟悉牛身上的关节和肌理，这个规律就是房地产的关节和肌理。当你成为操盘手的时候，就能够目无全牛，游刃有余了！
今天培训的关键词：规律。”杨帆着重强调着。
王登科低头，在笔记本上，郑重写下两个大大的字“规律”！
一直以来困扰他的专业知识问题，就像漫天的阴霾被阳光刺穿，心境豁然开朗，静谧恢弘起来！
“房地产行业有两个比较显而易见的规律：
1、从低层到高层。
城市人口越来越多，而土地有限，房子就向高空发展。从平房，到6层的多层，到10多层的小高层，到几十层的高层，到摩天大楼！
还有一种可能性，当土地稀缺到一定程度，会向地下发展，建设地下城市。
2、从低端到高端。
人的欲望是无止境的，用了象牙筷子，就得配个玉碗，换个紫檀木的桌子，住进金碧辉煌的豪宅！房子按照低端到高端的不同品质可以分为普宅、花园洋房和别墅。
今天，我要给大家讲的最重要的一个规律，就是‘房价为什么上涨？’
主要原因，是因为‘土地稀缺’！
呦——，看来有人不同意我的说法。卢荻，说说你怎么想的？”
顺着杨帆手势的方向，王登科看到一个高高瘦瘦的男生站起来。
“中国有960万平方公里，土地怎么会稀缺呢？这是常识！”听的出来卢荻有些傲气。
“哈哈，我说的土地稀缺是指城市的建设土地稀缺。农村的土地再多，都是平房，盖的楼也叫‘小产权’；我们卖的是70年的‘大产权’，老百姓买的也是70年的大产权。现在人们都蜂拥到城市里买大产权的房子，林婓，你做过房地产，你告诉大家，城市的房子比农村的房子好在哪里？”
林婓眉开眼笑，兴冲冲地答道：“首先是产权上的，小产权不受法律保护，属于违建，大产权受法律保护。而且农村缺少三甲级医院，缺少市重点幼儿园、小学、初中、高中，更不要说大学！更没有沃尔玛、家乐福这些大超市，没有欢乐谷，没有公园，没有国家大剧院，没有鸟巢、水立方！”
林婓一连串的没有，把卢荻说的哑口无言！
“我来补充一下。我老家在农村，我觉得农村的自然环境很好，空气清新，满眼绿色。夏天和老妈种苞米，从地里钻出来一头的玉米花，其实生活很有意思！
但是农村的卫生环境很差，臭虫、蚊子、蟑螂、老鼠很多，那老鼠有的都能从水里游，在房梁上跑，海陆空全能！
还有，去年过年的时候我去串亲，我表姨住在天津大港。不烧煤炉，没有乌烟瘴气！而且暖气从脚底板热起来，整个屋子里都热气腾腾，我表姨在屋子里只穿单衣。要知道农村点着煤炉，脚都是冰凉的，在屋子里都得裹着棉衣！我将来买房子，第一件事就是把我奶奶，老爸和老妈接过来，在城市里，在楼房里猫冬太合适了！”
王登科也抓紧机会表现，他可不想被淘汰掉，他一定要挤进10个名额。
“好，都请坐。林婓和王登科说的很好，房子解决的不仅仅是居住的功能，更是一整套的家居生活解决方案！
它周围要有便捷的交通，优美的环境和各种生活配套，能帮老百姓解决吃饭、上学、医疗、娱乐和出行等问题。所以，有了‘学区房’、‘公园房’、‘地铁房’！为了享受这些优质的生活配套，所以人们都愿意到城市里住，而且离这里配套越近越好！从这个意义上讲，适合居住的建设用地就是很稀缺，越来越少！
其实，还有一个重要原因，因为年轻人很少在农村修理地球，基本都跑到城市工作了。农村现在很多‘空心村’，也有人叫‘九九重阳三八六一村’。‘九九重阳’是指老人，‘三八’是指妇女，‘六一’是指儿童，就是没有青壮年劳动力！很多土地都已经撂荒！青壮年劳动力都大城市打工，大学生毕业也都在城市工作，工作在城市，你还会选在回农村老家居住吗？”
由于那么多非留在城市不可的理由，越来越多的农村人涌入城市，这就是中国现在在经历的一个城市化浪潮！
中国要成为中等发达国家的标准是，到2020年70的人口成为城市人口。不是在城市居住，而是有城市户口，在城市有房子，安居乐业！中国现在有城市户口的只有35，从现在起算，10年时间，城市人口要翻一倍！也就是住宅需求量要翻一倍！13亿人口35=4。5亿人口，按照三口之家计算，需要1。5亿套住宅，每套住宅按照6000元/平米100平米=60万计算，未来10年房地产行业gdp是1。5亿套60万=90万亿！！！
大家知道中国2008年的gdp是多少吗？30万亿！
也就是说，中国未来10年房地产行业gdp是中国2008年经济总量的3倍！这会是房地产行业的‘黄金十年’！
按照房地产‘从低端到高端’的发展规律，农村人进城首先到县城里买，当县城的住房品质不足以满足他们需要的时候，就要去地级市买；当地级市的住房品质不足以满足他们需要的时候，还要去省会城市买；当省会城市的住房品质不足以满足他们需要的时候，最终还有北上广深这些一线城市！
何况房地产越往大城市走，投资升值的价值越高！这也是吸引有钱人不断往大城市走的原因。
并且房地产在各区域市场也在经历普通住宅，到精装修住宅，到奢装住宅，到花园洋房，到别墅产品的升级换代！未来，人们对住房的品质肯定会要求越来越高！
这个过程至少十年，可以称为房地产的‘白银时代’！”
杜若忽然举手，红唇轻启，幽幽问道：“杨sir，那您说房地产的‘青铜时代’是什么样子呢？”
“很好！举一反三！”
听了杨帆的表扬，杜若花开似锦，扑闪的大眼睛里温柔似水！
“2030年以后，中国城市化进程基本结束，而且会进入老龄化社会，发展速度会慢下来！因为年轻人少，刚性需求少，住宅的需求没有那么多，也没有那么迫切，房地产开发会进入瓶颈期。
而且现在基本都是独生子女，一家一个孩子，经过20年的奋斗，上一辈人至少给他们准备了两套房子，男方家长一套，女方家长一套！
房地产开发就会结束井喷期，进入稳定期。
而这时，大家不用担心失业。中国的房子之所以定义为70年产权，这也是房子的实际使用寿命，一般房子住30——40年，就已经老旧的不成样子了，电路老化，居住品质落后，会面临拆迁改造。从1980年邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”，中国才开始有房地产行业。到现在30年，20年后，中国就会进入下一个拆房建房的周期。所以我说房地产进入稳定期，而不是衰落期！房地产属于人的‘衣食住行’四项基本需求中的一项，有人，就会经久不衰！
这个时期可以成为房地产的‘青铜时代’！
当然，在这一时期二手房市场和房屋租赁市场会蓬勃发展！但是在现阶段，新房市场才是房地产行业的风向标！
只要中国城市化的进程不停止，房地产就会一直发展，房价就会一直上涨！
其实，最可怕的不是房子涨价，最可怕的是房子的涨和落都和你没有关系！我们选择了这个行业，就是要追上房子涨价的速度，不要在城市化的浪潮中裸泳，被时代无情的抛弃！”
听完杨帆的分析，在座的20个小伙伴眼睛瞪的大大，终于可以稍松一口气！王登科之前听人说，“读万卷书，不如行万里路；行万里路，不如阅人无数！”而今看来，‘阅人无数’也不如‘名师指路’啊！
他在心里轻轻默念了一声，“师傅！”
作者闲话：
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